Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Gorzowie Wielkopolskim

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

dnia 4 lipca 2016 r.

Sąd Rejonowy w G. W.. X Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: SSR Andrzej Miszczak

Protokolant: Marta Andrzejewska

po rozpoznaniu w dniu 27 czerwca 2016 r. w G. W..

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w G. W.. przy ulicy (...)

przeciwko Przedsiębiorstwu (...) sp. z o.o. w G. W..

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda 13 094,79 (trzynaście tysięcy dziewięćdziesiąt cztery złote 79/100) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 1 kwietnia 2016 roku dnia do dnia zapłaty,

II.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda 5 472 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w G. W.. przy ulicy (...) (...) wniosła o zasądzenie od pozwanego 13 094,79 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 1 kwietnia 2016 roku do dnia zapłaty; zasądzenie zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwu wskazała, że z pozwanym związana była umową na dostawę wody z 23 listopada 2009 r. Zgodnie z postanowieniami umowy pozwany był właścicielem przyłącza wodociągowego o nr inwentaryzacyjnym nr (...). Przewód wodociągowy doprowadzający wodę do budynku wspólnoty przechodzi przez działki należące do Skarbu Państwa i Miasta G. W.. Licznik główny znajduje się przy ul. (...). Na początku kwietnia 2013 r. mieszkańcy wspólnoty zauważyli ogromną kałużę wody na trawniku wobec czego zawiadomiono pozwanego. Na miejsce przyjechała specjalistyczna firma, która potwierdziła awarię oraz wskazała, że wyciek musiał trwać od kilku miesięcy. Za usunięcie awarii powódka zapłaciła 1 417,12 zł brutto. Na podstawie odczytów licznika głównego można zauważyć, że od października 2012 r. nastąpił skokowy wzrost zużycia wody. Na podstawie odczytów wodomierza pozwana wystawiła faktury, które zostały w całości zapłacone przez powódkę. Powódka analizując odczyty liczników u odbiorców końcowych oraz odczyty licznika głównego wskazała, że nadpłaciła za wodę 13 094,79 zł. Pismem z 23 lutego 2016 r. powódka wezwała pozwanego do zapłaty 14 150,29 zł do końca marca 2016r. Pozwany pismem z 3 marca 2016 r. odmówił. W ocenie powódki przewód łączący jej nieruchomość nie posiada statusu przyłącza, jest elementem sieci wodociągowej należącej do pozwanego a tym samym powódka nie może ponosić odpowiedzialności za awarię. Ponadto z treści umowy można wywnioskować, że przyłącze na którym doszło do awarii stanowi własność pozwanego. Zdaniem powódki pozwany był zobowiązany do zlokalizowania wodomierza głównego w budynku wspólnoty a nie poza obszarem jej nieruchomości. Źródłem odpowiedzialności pozwanego może być również nienależyte wykonanie umowy, albowiem pozwany na podstawie skokowego wzrostu zużycia wody nie podjął działań sprawdzających przyczynę tego stanu rzeczy. Nadto powódka wskazała, że woda która nie dotarła do wewnętrznej instalacji wodociągowej nie może być opodatkowana VATem i już z tego powodu nadpłacona została kwota 969,98 zł.

Pozwany Przedsiębiorstwo (...) sp. z o.o. w G. W..2 wniósł o oddalenie powództwa; zasądzenie zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu wskazał, że roszczenie powódki jest przedawnione z uwagi na upływ 2 letniego terminu przedawnienia. Powódka podejmując się naprawy przyłącza oraz uiszczając z tego tytułu należność na rzecz specjalistycznej firmy realizowała postanowienia umowne, nie kwestionując że fragment przewodu wodociągowego od studni wodomierzowej do budynku stanowi przyłącze odbiorcy. Ponadto zarządca wspólnoty zwrócił się do pozwanego o wyrażenie zgody na przeniesienie wodomierza z istniejącej studzienki do budynku, tym samym potwierdzając, że ten fragment przewodu stanowi własność odbiorcy. Przyłącze o nr (...) dotyczy odcinka od włączenia do sieci wodociągowej do wodomierza głównego. Wszystko to co znajduje się poza wodomierzem głównym nie jest własnością pozwanego. Usunięcie awarii w 2013 r. przeczy twierdzeniom powódki o braku możliwości przeprowadzania konserwacji przewodu. Nic nie stoi też na przeszkodzie, aby wspólnota uzyskała tytuł prawny do wykonywania tych czynności, czy to w trybie art. 209a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czy ustanawiając służebność przesyłu. Sporny fragment nigdy nie był we władztwie pozwanego.

Sąd rejonowy ustalił co następuje :

Nieruchomość wspólnoty znajduje się na działkach geodezyjnych nr (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w G. W.. prowadzi księgę wieczystą nr (...). Kształt tych działek odpowiada obrysowi budynku. Studnia wodomierzowa znajduje się w obszarze ulicy (...). W studni wodomierzowej znajduje się wodomierz główny. Od wodomierza głównego przewód wodociągowy doprowadzający wodę do budynku Wspólnoty Mieszkaniowej przechodzi przez nieruchomości stanowiące własność Miasta G. W.. oraz Skarbu Państwa i będącego w trwałym zarządzie Powiatowego Inspektoratu Weterynarii w G. W.. Taki przebieg przewodu istniał jeszcze przed wykupem pierwszego lokalu w budynku wspólnoty. Powstał gdy poprzednik prawny pozwanego działał jako przedsiębiorstwo państwowe. Wspólnota Mieszkaniowa nie ma tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości Miasta G. W.. i Skarbu Państwa.

- okoliczności bezsporne

W dniu 23 listopada 2009 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w G. W.. przy ul. (...) zawarła z (...) umowę na dostawę wody. W § 1 pkt. 2 umowy wskazano, że przyłącze wodociągowe stanowi własność (...) nr inwentaryzacyjny (...). Wspólnota Mieszkaniowa oświadczyła, że woda będzie wykorzystywana na cele bytowe w ilości ok. 70 m ³ na miesiąc. (...) zobowiązało się do dostarczania wody do i z nieruchomości zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia nieruchomości do sieci o ciśnieniu umożliwiającym użytkowanie wody nie mniejszym niż 0,05 MPa i nie większym niż 0,6 MPa. (...) zobowiązało się dostarczać wodę w sposób ciągły i niezawodny do zaworu za wodomierzem głównym, w warunkach należytego wykonywania przez odbiorcę obowiązków związanych z utrzymaniem przyłącza wodociągowego, w tym usuwania jego awarii.

Zgodnie z § 4 umowy w przypadku wystąpienia awarii przyłącza Wspólnoty Mieszkaniowej, jest ona zobowiązana do bezzwłocznego powiadomienia (...) o zaistniałej awarii oraz jej usunięcia na własny koszt. W przypadku gdy awaria przyłącza Wspólnoty Mieszkaniowej powoduje zagrożenie obniżenia poziomu usług świadczonych przez pozwanego lub niebezpieczeństwo poniesienia szkody przez pozwanego lub osoby trzecie lub zagrożenie dla środowiska albo straty wody w sieci, to (...) jest uprawnione do podjęcia wszelkich technicznych dostępnych działań, celem usunięcia zagrożenia lub niebezpieczeństwa. Jeżeli Wspólnota Mieszkaniowa w takich warunkach nie usuwa awarii, to (...) jest uprawnione do jej usunięcia na koszt Wspólnoty Mieszkaniowej. (...) zastrzegło, że nie ponosi odpowiedzialności odszkodowawczej za ewentualne szkody powstałe w związku z awarią przyłączy posiadanych przez Wspólnotę.

Zgodnie z § 5 umowy do obowiązków (...) należało między innymi utrzymywanie urządzeń wodociągowych, usuwanie awarii urządzeń wodociągowych będących w jego posiadaniu, zainstalowanie, wymiana i utrzymywanie wodomierza głównego.

Zgodnie z § 6 umowy do obowiązków Wspólnoty Mieszkaniowej należało m.in.: utrzymywanie posiadanych przyłączy, w tym ich naprawa, remont i konserwacja; usuwanie na własny koszt awarii przyłączy; natychmiastowe powiadamianie (...) o awarii posiadanych przyłączy.

Zgodnie z § 10 umowy w przypadku niesprawności wodomierza głównego, ilość pobranej wody ustala się na podstawie średniego zużycia wody w okresie uregulowanym w obowiązujących przepisach przed stwierdzeniem nieprawidłowości wodomierza, a gdy nie jest to możliwe na podstawie średniego zużycia wody w analogicznym okresie roku ubiegłego lub iloczynu średniomiesięcznego zużycia wody w roku ubiegłym i liczby miesięcy niesprawności wodomierza.

Dowód:



Umowa o dostawę wody z 23.11.2009 r. k. 13-15

W okresie od 1 lipca 2012 r. do 31 grudnia 2012 r. dokonano odczytów wodomierzy w lokalach każdego z mieszkańców wspólnoty. Według tych odczytów mieszkańcy we wskazanym okresie łącznie zużyli 295 m ³ wody. W okresie od 21 czerwca 2012 r. do 27 grudnia 2012 r. wodomierz główny wskazał, że wspólnota mieszkaniowa zużyła wody w ilości 2 340 m ³. Różnica między tymi wskazaniami wodomierzy wynosi 2 045 m ³, co przy stosowanej przez pozwanego stawce brutto za 1 m ³ dostarczonej wody – 3,76 zł, daje kwotę 7 689,20 zł brutto.

W okresie od 1stycznia 2013 r. do 30 czerwca 2013 r. dokonano odczytów wodomierzy w lokalach każdego z mieszkańców wspólnoty. Według tych odczytów mieszkańcy we wskazanym okresie łącznie zużyli 292 m ³, łącznie z podlicznikiem na ogród. W okresie od 27 grudnia 2012 r. do 28 czerwca 2013 r. wodomierz główny wskazał, że wspólnota mieszkaniowa zużyła 1 658 m ³. Różnica między tymi wskazaniami wodomierzy wynosi 1 366 m ³, co przy stosowanej przez pozwanego stawce brutto za 1 m ³ dostarczonej wody – 3,96 zł, daje kwotę 5 409,36 zł.

Dowody:



Faktury pozwanego k.25-36



Przelewy powodowej wspólnoty k.. 59-76v



Odczyty liczników w lokal powodowej wspólnoty k.37-38



Zeznania M. C. k.116



Zeznania E. P. członka zarządu wspólnoty k.117



Zeznania J. M. członka zarządu wspólnoty k.118

Na początku kwietniu 2013 r. mieszkańcy Wspólnoty Mieszkaniowej zauważyli kałużę wody na trawniku położonym w kierunku ul. (...) na terenie należącym do Miasta G. W.. Zawiadomiono o tym fakcie pozwanego. Wspólnota Mieszkaniowa wynajęła W. S. prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą Zakład Usług (...) w G. W.. celem naprawy awarii. Po wykonaniu wykopu firma potwierdziła, że doszło do awarii przewodu, założyła opaskę na pękniętą rurę.

Za wykonaną naprawę instalacji wodnej na przyłączu wody do budynku wspólnoty powódka zapłaciła 1 417,12 zł na rzecz Zakładu Usług (...) w G. W..

Dowody:



Faktura z 8.4.2013 r. k.22



Zeznania M. C. k.116



Zeznania J. A. k.116-117



Zeznania E. P. członka zarządu wspólnoty k.117



Zeznania J. M. członka zarządu wspólnoty k.118



Zeznania T. S. członka zarządu pozwanej k.118-119

Decyzją Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 14 marca 2013 r. wobec uprawdopodobnienia stosowania przez (...) praktyki ograniczającej konkurencję, polegającej na nadużywaniu pozycji dominującej na lokalnym rynku zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków poprzez narzucanie odbiorcom usług uciążliwych warunków przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, w wyniku których odbiorcy zobowiązani są do wykonania na własny koszt części robót nie stanowiących co do zakresu prac związanych z budową przyłączy tj. budowy części sieci wodociągowej i kanalizacyjnej od granicy nieruchomości do miejsca wykonania włączenia i po złożeniu przez (...) zobowiązania do wyeliminowania zarzucanej praktyki poprzez wystąpienie do gmin, w których (...) świadczy usługi o zmianę zapisów regulaminów dostarczania wody i odprowadzania ścieków, tak by możliwe było odpłatne przekazywanie fragmentów sieci wodociągowej od miejsca wykonania włączenia do granicy nieruchomości podmiotu przyłączanego przez inwestora na rzecz (...), traktowanie zrealizowanego przez podmiot przyłączany fragmentu przewodu wodociągowego od granicy nieruchomości podmiotu przyłączanego do miejsca wykonania włączenia jako fragmentu sieci podlegającego odpłatnemu przekazaniu (...) na podstawie umowy odpłatnego przekazania ww. przewodu. Spółka nie odwołała się od powyższej decyzji i obecnie realizuje je zgodnie z decyzją.

Dowody:



Decyzja Prezesa UOKiK nr (...) z 14.03.2013 r. k.39-58



Zeznania T. S. członka zarządu pozwanej k.118-119

Pismem z 6 sierpnia 2015 r. zarządca wspólnoty zwrócił się do (...) o wydanie warunków technicznych na przeniesienie wodomierza z istniejącej studzienki do budynku wspólnoty wskazując na częste awarie istniejącego przyłącza. W odpowiedzi na to pismo (...) pismem z 13 sierpnia 2015 r. wskazał, że istnieje możliwość przeniesienia wodomierza głównego do pomieszczenia kotłowni za pierwszą ścianą w budynku przy ul. (...) pod warunkiem wymiany na całej długości przyłącza wodociągowego tj. od miejsca włączenia w jezdni do kotłowni budynku na rurę PE Dn 63 mm z zabudową w kotłowni zaworu kulowego, konsoli wodomierzowej, drugiego zaworu kulowego oraz zaworu antyskażeniowego.

Pismem z 23 lutego 2016 r. powódka wezwała pozwanego do zapłaty 14 150,29 zł do 31 marca 2016 r. Pozwany odmówił zapłaty pismem z 9 marca 2016 r.

Dowód:



Pismo zarządcy powódki z 23.02.2016 r. k.23



Pismo pozwanego z 9.03.2016 r. k.24



Pismo zarządcy powódki z 6.08.2015 r. k. 88



Pismo pozwanego z 13.08.2015 r. k.89



Zeznania M. C. k.116



Zeznania J. A. k.116-117



Zeznania E. P. członka zarządu wspólnoty k.117



Zeznania J. M. członka zarządu wspólnoty k.118



Zeznania T. S. członka zarządu pozwanej k.118-119

Sąd rejonowy zważył, co następuje :

Zgodnie z art. 2 pkt. 6 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 139) 3 przyłącze wodociągowe to odcinek przewodu łączącego sieć wodociągową z wewnętrzną instalacją wodociągową w nieruchomości odbiorcy usług wraz z zaworem za wodomierzem głównym. Definicja tej treści obowiązywała zarówno w czasie zawierania umowy o dostawę wody – 23 listopada 2009 r. – jak i w okresie późniejszym. Zgodnie z punktem 7 powyższego artykuł przez sieć należy rozumieć przewody wodociągowe lub kanalizacyjne wraz z uzbrojeniem i urządzeniami, którymi dostarczana jest woda lub którymi odprowadzane są ścieki, będące w posiadaniu przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego.

Sąd rejonowy w pełni akceptuje argumenty przedstawione w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 10 czerwca 2015 r. w sprawie VI ACa 1477/14 (LEX nr 1843238), zgodnie z którym: „ Brak jest podstaw ku temu, aby za przyłącze wodociągowe uważać również odcinek przewodu prowadzącego do głównej sieci wodociągowej położony poza granicą nieruchomości przyłączonej.” Powyższe nie oznacza, że tutejszy sąd czuje się związany powyższym orzeczeniem. Orzekający sąd dokonuje samodzielnej oceny argumentów natury prawnej przytoczonych w tym wyroku i samodzielnie je rozważa. Fakt, że dochodzi do takich samych wniosków jak Sąd Apelacyjny w Warszawie, nie oznacza że jest to wynikiem związania i niemożliwości odstąpienia od poglądu zaprezentowanego w sprawie VI ACa 1477/14. Co równie istotne argumenty te były znane stronie przeciwnej, albowiem orzeczenie to stanowiło podstawę do sformułowania argumentacji strony powodowej i zostało przytoczone w pozwie. Pomimo tego strona pozwana nie przedstawiła kontrargumentów, które obaliłyby wykładnie zaprezentowaną w powyższym wyroku i doprowadziły do odmiennych wniosków.

Wobec powyższe należy wskazać, że w prawoznawstwie nie budzi wątpliwości, że dopuszczalne jest stosowanie celowościowej, systemowej i historycznej wykładni przepisów prawa. W szczególności nie jest dopuszczalne ograniczanie wykładni wyłącznie do zastosowania metody gramatycznej i poprzestawaniem na jej wynikach, nawet w sytuacji gdy prowadzi do rezultatów nieracjonalnych, niespójnych z innymi normami prawnymi. W takich sytuacjach należy sięgnąć po metody wykładni funkcjonalnej, systemowej i odkodować normę prawną ustalając jej właściwe znaczenie, odpowiadające wynikom zastosowanych metod egzegezy przepisów prawa. 4

Wobec powyższego wskazać należy, że ustawodawca w tej samej ustawie zdefiniował również pojęcie przyłącza kanalizacyjnego (art. 2 pkt. 5 ustawy) wskazując, że jest to odcinek przewodu łączącego wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości odbiorcy usług z siecią kanalizacyjną, za pierwszą studzienką, licząc od strony budynku, a w przypadku jej braku do granicy nieruchomości gruntowej. Wykładnia literalna tej definicji może prowadzić do zupełnie odmiennych wniosków w zależności od tego czy na nieruchomości jest studzienka czy jej nie ma, w pierwszym bowiem przypadku chodziłoby o odcinek między studzienką a siecią, zaś w drugim - między instancją wewnętrzną a granicą nieruchomości. Zróżnicowanie to jest niezrozumiałe, dlatego też interpretacji tych pojęć należy dokonać z uwzględnieniem innych obowiązujących przepisów, w szczególności art. 48 i 49 k.c. Przy ocenie wyżej wymienionego pojęcia nie można abstrahować od stosunków własnościowych i stosować jedynie kryteriów natury technicznej, trudno bowiem przyjąć, aby odbiorca usług był właścicielem przyłącza wybudowanego na gruncie nie stanowiącym jego własności i był odpowiedzialny za jego konserwację. Wykładni historycznej, logicznej i funkcjonalnej tego przepisu dokonał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 września 2007 r. III CZP 79/07, w którym stwierdził, iż odcinek przewodu kanalizacyjnego łączący wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości odbiorcy z istniejącą siecią kanalizacyjną w części leżącej poza granicą przyłączanej nieruchomości gruntowej nie stanowi przyłącza tylko urządzenie kanalizacyjne, o jakim mowa w art. 31 ust. 1 u.z.z.w. Pogląd ten jest obecnie powszechnie podzielany w orzecznictwie.5

Zawarte w przepisie art. 2 pkt. 6 u.z.z.w. odniesienie do nieruchomości odbiorcy usług wskazuje, iż chodzi tu wyłącznie o odcinek od budynku do granicy nieruchomości. Za takim rozumieniem przemawia nie tylko literalna treść tego przepisu, ale również wykładnia funkcjonalna i celowościowa. Brak jest bowiem podstaw, aby traktować inaczej przyłącza kanalizacyjne i wodociągowe. Odbiorca usług, który chciałby budować przewody w cudzym gruncie, aby podłączyć swoją nieruchomość do sieci, musiałby uzyskać zgodę osób trzecich na wejście na ich grunt, również mógłby mieć trudności z dostępem w celu przeprowadzenia jej naprawy. Zachodziłaby również wątpliwość czyją własność stanowią przewody wodociągowe na tym odcinku. Zdaniem orzekającego sądu odcinek sieci od granicy nieruchomości odbiorcy do miejsca włączenia jest fragmentem sieci, a więc elementem urządzenia wodociągowego zgodnie z art. 2 pkt. 16 u.z.z.w., a nie przyłączem.6

Należy również zauważyć, że pozwana spółka nie jest konsekwentna swoich twierdzeniach a jej postępowanie powoduje, że w różny sposób traktowani są jej odbiorcy, chociaż brak jest relewantnego elementu różnicującego, uprawniającego i usprawiedliwiającego różne traktowanie. W tym miejscu wskazać należy na decyzję Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który zobowiązał (...) na wniosek spółki – do tego, aby zrealizowane przez odbiorców wody elementy urządzeń wodociągowych nabyła na podstawie odpłatnej umowy na swoją własność, wskazując że fragmenty przewodu wodociągowego zlokalizowanego poza granicami nieruchomości odbiorcy nie są przyłączem wodociągowym. Podkreślić należy, że tej treści decyzja zapadł na skutek zobowiązania pozwanej spółki, która sama – w tamtym postępowaniu - zaproponowała takie zobowiązanie. Uznała więc, że te fragmenty sieci wodociągowej nie są przyłączem wodociągowym i nie ma podstaw prawnych do tego, aby odbiorcy wody ponosili koszty ich budowy, konserwacji, utrzymania i usuwania awarii. Stąd też zobowiązała się, że na podstawie odpłatnej umowy, na wniosek właściciela wybudowanego przewodu, nabędzie od niego powyższy fragment. Jak zeznał T. S. zobowiązanie nałożone przez Prezesa UOKiK we wskazanej decyzji jest przez spółkę realizowane. W tym kontekście nie znajduje uzasadnienia stanowisko pozwanej wskazujące, że fragment sieci zlokalizowany poza granicami nieruchomości, której właścicielem jest powodowa wspólnota jest przyłączem wodociągowym, chociaż w analogicznych sytuacjach przyjmuje stanowisko zgoła odmienne i uznaje, że jest to element sieci wodociągowej. Data budowy fragmentu urządzenia wodociągowego nie ma znaczenia, gdyż chodzi o sposób i wynik interpretacji definicji przyłącza wodociągowego i czy fragment przewodów wodociągowych zlokalizowanych poza granicami prawa własności nieruchomości odbiorcy wody może być przyłączem wodociągowym, czy też nie.

Dalej należy wskazać, co też nie było sporne między stronami, że w umowie na dostawę wody z 2009 r. jako właściciela „ przyłącza wodociągowego” wskazano (...). W kolejnych umowach ten fragment zmieniono – a w zasadzie (...) narzucił jego zmianę, o czym w dalszej części uzasadnienia powodowej wspólnocie – w ten sposób, że wskazano, że właścicielem „ przyłącza wodociągowego” jest Wspólnota Mieszkaniowa. Przy czym ani w odpowiedzi na pozew, ani na rozprawie nie zdołano w sposób przekonujący wyjaśnić, czym spowodowana została zmiana treści umowy, skoro nie doszło do żadnego protokolarnego przekazania tego co w umowie nazwano „ przyłączem wodociągowym”, czy nie zawarto żadnej umowy zobowiązująco – rozporządzającej, na mocy której zmiana zapisu byłaby konieczna i uzasadniona. W ocenie sądu taki zabieg pozwanej spółki wynikał z postępowania przed P. U., linii orzeczniczej sądów powszechny i argumentów podniesionych w tych postępowaniach. Zmieniając zapis umowy (...) chciała wytrącić odbiorcy wody argument, że skoro w zapisie umowy właścicielem „ przyłącza” jest przedsiębiorstwo wodociągowe, to na jakiej podstawie dbać o jego substancję i usuwać awarie ma odbiorca. Zmiana powyższa miała uzasadnić narzucenie tych obowiązków na odbiorcę, wbrew istniejącemu stanowi rzeczy, w oderwaniu od stanu prawnego tych urządzeń, o czym w dalszej części uzasadnienia.

Nie można więc uznać, że fragment przewodu poza granicą nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej stanowi przyłącze wodociągowe. Nie stanowi też jej własności.

Do wejścia w życie, z dniem 3 sierpnia 2008 r., ustawy z dnia 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 116, poz. 731), przyjmowane było w orzecznictwie Sądu Najwyższego, że art. 49 k.c. nie stanowi samoistnej podstawy prawnej przejścia własności urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz innych podobnych urządzeń na rzecz właściciela przedsiębiorstwa, przez ich połączenie z siecią należącą do tego przedsiębiorstwa. W uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2006 r., III CZP 105/05 (OSNC 2006, Nr 10, poz. 159) wskazane zostało, że wejście tych urządzeń w skład przedsiębiorstwa powoduje, że nie stanowią one części składowej nieruchomości, w którą zostały wbudowane (art. 48 i 191 k.c.). Kwestia ich własności nie była objęta art. 49 k.c. Urządzenia te kwalifikowane były, jako samoistne rzeczy ruchome, jak i składniki przedsiębiorstwa. O własności przedsiębiorcy w odniesieniu do tych przyłączonych urządzeń decydował stopień fizycznego i funkcjonalnego powiązania z siecią przedsiębiorstwa. Jeżeli związanie to spełniało warunki objęte art. 47 § 2 k.c., własność urządzeń nabywał przedsiębiorca. Natomiast gdy nie dochodziło do tak ścisłego związania z instalacją, to wówczas - mimo połączenia z siecią należącą do przedsiębiorstwa - pozostawały one własnością dotychczasowego właściciela. O tym jaki tytuł prawny przysługiwał będzie temu przedsiębiorcy do przyłączonych urządzeń decydowała umowa stron, a jeżeli do jej zawarcia nie doszło, był on jedynie posiadaczem tych urządzeń. Decydujące znaczenie dla określenia własności urządzeń ma zatem stopień ich fizycznego i funkcjonalnego powiązania z siecią należącą do przedsiębiorstwa. Stwierdzenie, czy w konkretnym wypadku spełniona została przesłanka określona w art. 47 § 2 k.c., wymaga ustalenia znaczenia przyłączonego urządzenia dla istniejącej instalacji. Jeżeli odłączenie urządzenia od instalacji uniemożliwia jej prawidłowe funkcjonowanie, czyli prowadzi do jej istotnej zmiany, urządzenie takie - choćby nie było wcześniej własnością właściciela instalacji należącej do sieci - z chwilą przyłączenia do sieci staje się częścią składową tej instalacji. Urządzenia, których odłączenie nie powoduje zakłóceń w funkcjonowaniu sieci, zachowują natomiast odrębność prawną.

Znowelizowana treść art. 49 k.c. stanowi, że urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa (§ 1), a zgodnie z § 2 osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca.

Następstwem istoty uregulowania art. 49 § 2 k.c. jest utrata aktualności stanowiska wyrażonego w uchwale z dnia 8 marca 2006 r., III CZP 105/05, jedynie w odniesieniu do konstrukcji części składowej sieci przedsiębiorstwa. Urządzenia wymienione w § 1 tracą status części składowych nieruchomości przez fizyczne połączenie z siecią przedsiębiorstwa, a zachowują status samoistnych rzeczy ruchomych, które mogą być przedmiotem odrębnej własności i odrębnego obrotu. Wskazuje na to użyty w art. 49 § 2 k.c. zwrot: " osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem", jak też zwrot objęty wprowadzonym tą ustawą art. 305 ³ § 1 k.c.: " służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 k.c. " Właściciel tych urządzeń może zbyć ich własność przedsiębiorcy sieciowemu lub osobie trzeciej, czy też oddać w leasing albo najem.7

Nabycie zatem własności urządzeń określonych w art. 49 § 1 k.c. następuje z chwilą poniesienia kosztów ich budowy, a uprawnienie do zgłoszenia roszczenia objętego art. 49 § 2 k.c. przyznane zostało osobie, która poniosła koszty budowy urządzenia, stając się ich właścicielem oraz przedsiębiorcy. W razie przeniesienia własności tych urządzeń na rzecz osoby trzeciej, będzie ona legitymowana do wystąpienia z żądaniem nabycia przez przedsiębiorcę, który przyłączył urządzenie do swojej sieci, własności tych urządzeń. Realizację uprawnienia do wystąpienia z żądaniem do sądu wyprzedza umowne ułożenie przez strony kwestii nabycia urządzeń (art. 49 § 2 zdanie pierwsze in fine).

W okresie do dnia 3 sierpnia 2008 r. wyrażane było w orzecznictwie Sądu Najwyższego zapatrywanie, że art. 31 ust. 1 u.z.z.w. pozwalał na zgłaszanie przez osoby, które wybudowały z własnych środków urządzenia wodociągowe lub urządzenia kanalizacyjne roszczeń przed sądem o zobowiązanie gminy lub przedsiębiorstwa wodociągowo - kanalizacyjnego do zawarcia umowy o nabycie własności tych urządzeń za odpowiednim wynagrodzeniem.8 S. to było niejednolite, ponieważ w innych orzeczeniach9 wysuwany był pogląd, że nie ma przepisu pozwalającego na nakazywanie gminie lub przedsiębiorstwu zawarcia umowy, jeżeli strony nie doszły do porozumienia, co do warunków nabycia urządzeń przez przedsiębiorstwo. Mimo różnicy stanowisk, co do skutków odmowy zawarcia przez przedsiębiorstwo umowy, nie było wątpliwości, że art. 31 ust. 1 u.z.z.w. przewidywał zobowiązanie przedsiębiorstwa do zawarcia umowy o nabycie urządzenia.

Po wejściu w życie ustawy z dnia 30 maja 2008 r., art. 49 § 2 k.c. znajduje zastosowanie także do roszczeń osoby, która poniosła koszty budowy urządzeń wodociągowych, określonych w art. 2 pkt 16 u.z.z.w., przyłączonych do sieci przedsiębiorstwa, o nabycie własności tych urządzeń. Dał temu wyraz Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13 lipca 2011 r., III CZP 26/11, podkreślając, że założeniem nowelizacji było objęcie zakresem art. 49 § 2 k.c. także urządzeń wodociągowych, z uwagi na niewystarczającą i budzącą wątpliwości regulację art. 31 ust. 1 u.z.z.w., co wynika z uzasadnienia projektu ustawy.

Ustawa z dnia 30 maja 2008 r. nie zawiera przepisów przejściowych, ale z jej celu, stosownie do art. 3 k.c., wynika, że znowelizowany art. 49 k.c. dotyczy również urządzeń wybudowanych i podłączonych do sieci przed dniem jej wejścia w życie. Założeniem wprowadzonych zmian, uwypuklonym w uzasadnieniu projektu, było uporządkowanie stanu prawnego związanego z podłączeniem wymienionych w tym przepisie urządzeń do sieci przedsiębiorstwa.10

Wobec powyższych argumentów natury prawnej wskazać należy i co nie było sporne między stronami, wskazany fragment sieci wodociągowej wybudowany został jeszcze przed powstaniem powodowej wspólnoty oraz w okresie, gdy poprzednik prawny pozwanego przedsiębiorstwa funkcjonował jako przedsiębiorstwo państwowe. Tym samym powodowa wspólnota z racji tego, że nie poniosła kosztów jego budowy nie ma roszczenia do (...) o odpłatne nabycie przedmiotowego fragmentu sieci.

Pozwana spółka wskazywała, że tego fragmentu nigdy nie objęła w posiadanie. Wobec powyższego należy zastanowić się kiedy i na jakiej podstawie w posiadanie tego fragmentu sieci wodociągowej weszła Wspólnota Mieszkaniowa. Pozwana spółka wskazując na posiadaną dokumentację dotyczącą stanu środków trwały i sieci które ma w posiadaniu, a które objęła w wyniku komunalizacji i przekształceń przedsiębiorstwa państwowego nie wskazała na żaden dokument, który przekazywałby w posiadanie właścicielowi budynku, na którym obecnie znajduje się powodowa wspólnota, przedmiotowego fragmentu sieci. Oceniając w tym zakresie stanowisko pozwanego przedsiębiorstwa uznać należy, że posiadanie to wiąże on z faktu zastosowania odpowiednich postanowień umownych, w których na Wspólnotę Mieszkaniową przerzucono obowiązek dbania, konserwowania i utrzymywania w należyty stanie fragmentu sieci od studzienki wodomierzowej w obszarze drogi Żwirowej do budynku wspólnoty.

Wobec powyższe należy zauważyć, że skoro przewód ten wybudowany został jeszcze przed powstaniem Wspólnoty Mieszkaniowej i przebiega przez nieruchomości należące do osób trzecich, to powodowa wspólnota nie może posiadać tego fragmentu sieci wodociągowej a umowne zobowiązanie do dbania o jego substancje nie kreuje stanu posiadania, którego niezbędnym elementem jest fizyczne władztwo nad posiadaną rzeczą, co wyrażać się powinno choćby w potencjalnej możliwości wykonywania czynności posiadacza.

Według stanowiska Trybunału Konstytucyjnego, wyrażonego w uzasadnieniu uchwały z dnia 4 grudnia 1991 r., W 4/91, wejście w skład przedsiębiorstwa urządzeń przesyłowych jest jedynie kwestią faktu (przyłączenie do sieci), natomiast według poglądu Sądu Najwyższego wyrażonego w uzasadnieniu wyroku z dnia 13 maja 2004 r., III SK 39/04, o wejściu w skład przedsiębiorstwa można mówić dopiero wtedy, gdy spełnione są dwa warunki: urządzenie zostało faktycznie (fizycznie) przyłączone do sieci przedsiębiorstwa i przedsiębiorca uzyskał tytuł prawny do korzystania z przyłączonego urządzenia. Zgodnie z drugim stanowiskiem, urządzenie nawet przyłączone do sieci przedsiębiorstwa nie wchodzi w jego skład, jeżeli przedsiębiorcy nie przysługuje do niego żaden tytuł prawny. Gdyby natomiast wejście w skład przedsiębiorstwa pojmować jako kwestię faktu, samo zaistnienie faktu przyłączenia urządzenia do sieci przedsiębiorstwa powoduje, że przyłączone urządzenie traci charakter części składowej gruntu lub budynku, bez względu na to, czy przedsiębiorcy przysługuje do tego urządzenia jakikolwiek tytuł prawny. Stanowisko zajęte w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 2004 r., III SK 39/04, mogłoby prowadzić do istotnych komplikacji, gdyby okazało się, że umowa, z której miał wynikać tytuł prawny przedsiębiorcy do korzystania z przyłączonego urządzenia, jest nieważna. Konsekwentnie trzeba by przyjąć, że art. 49 k.c. nie ma w takiej sytuacji zastosowania, wobec czego urządzenie już przyłączone do sieci przedsiębiorstwa pozostaje nadal własnością właściciela nieruchomości, z którą jest trwale związane, a przedsiębiorca nie ma żadnego tytułu prawnego do korzystania z przyłączonego urządzenia. Ze względu na niebezpieczeństwo tego rodzaju komplikacji uzasadniony jest pogląd przyjmujący, że wejście w skład przedsiębiorstwa (zakładu) jest jedynie kwestią faktu, co oczywiście nie oznacza, że przyłączone urządzenie staje się własnością przedsiębiorcy.

Jak wielokrotnie podkreślił Sąd (...) sformułowanie art. 49 k.c. " wchodzą w skład przedsiębiorstwa" nie oznacza, że właścicielowi przedsiębiorstwa musi przysługiwać względem urządzeń, o których mowa w tym przepisie, prawo własności. W skład przedsiębiorstwa wchodzić może bowiem nie tylko prawo własności, lecz także inne prawa rzeczowe lub obligacyjne. Z punktu widzenia realizacji zadań przedsiębiorstwa istotne znaczenie ma natomiast zapewnienie właścicielowi przedsiębiorstwa możliwości gospodarczego wykorzystania urządzeń wymienionych w art. 49 k.c., a nie charakter przysługującego mu prawa. W skład przedsiębiorstwa wchodzą zatem także te urządzenia, w stosunku do których jego właścicielowi przysługuje inne niż własność prawo rzeczowe, a nawet prawo obligacyjne, jeżeli zapewniają mu możliwość korzystania z omawianych urządzeń (np. użytkowanie, najem czy leasing). Za przyjęciem takiej koncepcji przemawia także wzgląd na potrzeby obrotu i konieczność uelastycznienia jego ram prawnych, pozwala ona bowiem przyjąć, że w ramach sieci eksploatowanej przez jedno przedsiębiorstwo mogą funkcjonować instalacje należące do różnych właścicieli.

Z przedstawioną wykładnią korespondują rozwiązania przyjęte przez ustawodawcę w Prawie energetycznym. Z definicji sieci zawartej w art. 3 pkt 11 Prawa energetycznego nie wynika, że instalacje służące do przesyłania lub dystrybucji paliw lub energii muszą być zawsze własnością przedsiębiorstwa energetycznego, przeciwnie, można przyjąć, że instalacje te należą do przedsiębiorstwa energetycznego, jeżeli wchodzą w jego skład w rozumieniu art. 49 k.c. Oznacza to, że wejście tych instalacji w skład przedsiębiorstwa energetycznego jest kwestią faktu oraz że przedsiębiorstwu temu może przysługiwać do nich inny niż własność tytuł prawny.

W definicji zawartej w art. 2 pkt 7 u.z.z.w. ustawodawca odwołał się z kolei do kryterium posiadania, stwierdzając, że chodzi o przewody wodociągowe lub kanalizacyjne wraz z uzbrojeniem i urządzeniami, będące w posiadaniu przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego. Odwołanie się do tego kryterium oznacza, że ustawodawca nie przesądził kwestii własności sieci, co pozostaje w zgodzie z wykładnią art. 49 k.c., według której wejście przewodów w skład przedsiębiorstwa jest tylko kwestią faktu, nie stanowi jednak o tytule prawnym do tych urządzeń.

W związku z powyższym należy wskazać, że odłączenie przedmiotowego fragmentu przewodu wodociągowego od instalacji sieci nie powodowałoby zakłóceń w funkcjonowaniu sieci jako całości, a więc fragment ten zachował odrębność prawną. Jak wskazano zaś wcześniej – i co wynika z przytoczonych orzeczeń Sądu Najwyższego – o tym jaki tytuł przysługuje (...) do przyłączonych urządzeń decyduje umowa stron, a jeżeli do jej zawarcia nie doszło, to jest jedynie posiadaczem tych urządzeń. W związku z tym, że do zawarcia umowy między (...) lub jego poprzednikiem prawnym a właścicielami nieruchomości przez które przewód przechodzi lub z podmiotem, który sfinalizował budowę tego urządzenia nie doszło, to przyjąć należy, że (...) stał się posiadaczem tego fragmentu sieci wodociągowej. Powodowa Wspólnota Mieszkaniowa z racji braku tytułu prawnego do dysponowania nieruchomościami przez którego urządzenie to przechodzi oraz niesfinansowaniem jego budowy nie mogła objąć tego urządzenia w posiadanie.

Dalej należy wskazać, że wolność kontraktowania sprawia, że strony mogą dowolnie ułożyć stosunek prawny, byleby nie powodowało to, że naruszone zostaną zasady współżycia społecznego, nie będzie zmierzało do obejścia przepisów prawa lub było z nimi sprzeczne. Formalnie więc biorąc (...) mógł umówić się z powodową Wspólnotą Mieszkaniową, że ta będzie wykonywała czynności konserwacyjne, przeglądowe oraz będzie usuwała awarie urządzenia wodociągowego, którego posiadaczem jest (...). Jednak ocenę takiego postanowienia umowy należy dokonać przy uwzględnieniu całokształtu okoliczności niniejszej sprawy, stanu prawnego, zasad współżycia społecznego, możliwości faktycznych po stronie odbiorcy wody, oraz mając na uwadze pozycje na rynku lokalnym (...) i ocenę zdolności swobodnego ułożenia przez obie strony stosunku prawnego.

Wobec powyższego należy w pierwszej kolejności wskazać, że (...) jest monopolistą na rynku lokalny i nie ma faktycznych możliwości uzyskania świadczenia polegającego na dostawie wody od innego podmiotu niż (...). Tym samym jako monopolista dyktuje warunki odbiorcom swoich usług i co wynika, z zeznań członka zarządu pozwanej spółki, nie negocjuje postanowień umownych, narzucając je swoim klientom według z góry, przez siebie założonego wyobrażenia, przy uwzględnieniu obowiązującego na terenie gminy regulaminu oraz w swoisty i korzystny dla siebie interpretując przepisy prawa, zdając sobie sprawę, że odbiorca usługi nie ma wyboru i w przypadku niezaakceptowania wszystkich postanowień umów nie będzie miał dostarczonej wody. Tym samym Wspólnota Mieszkaniowa zawierając umowę na dostawę wody w 2009 r. nie miał pełnej swobody ułożenia stosunku prawnego z (...) i zakwestionowania postanowień umowy. Brak jej zgody na oceniane w niniejszym procesie postanowienia umowy oznaczać mógł – i wniosek ten jest wysoce prawdopodobny – że (...) nie podpisałby umowy, w której Wspólnota Mieszkaniowa nie wzięłaby na siebie obowiązku konserwacji, dbania i usuwania awarii na tym odcinku urządzenia wodociągowego.

Po drugie należy wskazać, że postanowienia umowy, które obligują Wspólnotę Mieszkaniową do przeglądu, konserwacji, usuwania awarii na przedmiotowym odcinku urządzenia wodociągowego sprzeczne są z zasadami współżycia społecznego: z zasadą rzetelności kupieckiej, ekwiwalentności świadczeń stron stosunku wzajemnie zobowiązującego, w rażący sposób godząc w równowagę kontraktową, powodując rażącą, niczym nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków. Ocena rzetelności określonego postanowienia wymaga rozważenia indywidualnego rozkładu obciążeń, kosztów i ryzyka, jakie wiążą się z przyjętymi rozwiązaniami oraz zbadania, jak wyglądałyby prawa lub obowiązki stron w sytuacji, w której postanowienie to nie zostałoby zastrzeżone. W mechanizmie kontroli postanowień umownych istotny jest charakter stosunku prawnego regulowanego umową, który usprawiedliwiać może zastosowaną konstrukcję i odejście do typowych reguł wyznaczonych przepisami dyspozytywnymi.

Wskazać wobec tego należy, że Wspólnota Mieszkaniowa nie dysponuje żadnym tytułem prawnym do nieruchomości przez które przechodzi urządzenie wodociągowe, stąd też nie może wykonać przyjętych na siebie zobowiązań. Powyższe odnosi się do czynności wykonywanych zgodnie z przepisami prawa. Fakt, że w kwietniu 2013 r. Wspólnota Mieszkaniowa usunęła awarię, która miała miejsce na urządzeniu wodociągowym zlokalizowanym na nieruchomości należącej do Miasta G. W.., nie mając do tego żadnego tytułu prawnego, nie oznacza że taki stan rzeczy należy akceptować i sankcjonować. Fakt, że właściciel tej nieruchomości nie zareagował i nie rości sobie pretensji za naruszenie jego prawa własności, nie oznacza, że w przyszłości również będzie akceptował takie czynności ze strony Wspólnoty Mieszkaniowej.

Nie można również pominąć przy ocenie możliwości wykonania powyższych postanowień umownych regulacji dotyczących służebności przesyłu – art. 305 ¹ – 305 ⁴ k.c. N. clausus ograniczonych praw rzeczowych sprawia, że w obowiązującym od 3 sierpnia 2008 r. porządku prawnym nie istnieje możliwość ustanowienia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu. Od tej daty i obecnie można ustanowić służebność przesyłu, którego beneficjentem, podmiotem uprawnionym, na rzecz którego ustanowić można służebność przesyłu jest przedsiębiorca przesyłowy, co wynika wprost z art. 305 ¹ k.c. i następne. Wspólnota Mieszkaniowa nie jest przedsiębiorcą, a jak wskazano wyżej nie jest również właścicielem urządzeń wodociągowych. Tym samym nie jest legitymowana czynnie aby wystąpić o ustanowienie na swoją rzecz służebności przesyłu. Obowiązki umowne narzucone na wspólnotę odpowiadają istocie i treści służebności przesyłu. Wskazać jednocześnie należy, że nie ma przeszkód, aby (...) z takim wnioskiem wystąpił i uzyskał na swoją rzecz służebność przesyłu na nieruchomościach Skarbu Państwa i Miasta G. W.. W tym kontekście wskazywanie przez pozwanego na możliwość złożenia przez wspólnotę w imieniu (...) wniosku o ustanowienie służebności przesyłu jest jakimś nieporozumieniem. Raz, że próżno szukać pełnomocnictwa do takiego działania Wspólnoty w imieniu i na rzecz (...). Dwa, nie jest rzeczą Wspólnoty Mieszkaniowej dbanie o interesy i sposób prowadzenia działalności gospodarczej przez spółkę prawa handlowego. Równie dobrze pozwana mogłaby zgłosić postulat, aby Wspólnota Mieszkaniowa sam sobie dostarczała wodę z ujęcia wody do budynku a wodomierz główny zainstalować przy ujęciu wody i kwestię utrzymania urządzeń wodociągowym poza nim przerzucić na odbiorców.

Pozwana spółka wskazywała na możliwość uzyskania przez pozwanego tytułu prawnego do wykonania umownych obowiązków dbania o stan urządzeń wodociągowych i usuwania awarii na podstawie art. 209a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wobec powyższego wskazać należy, że zgodnie z tym przepisem: (ust.1) Jeżeli przy wyodrębnianiu własności lokali w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu niespełniającą wymogów działki budowlanej, właścicielom lokali przysługuje w stosunku do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej, pod warunkiem że roszczenie to zostało zgłoszone łącznie przez właścicieli wszystkich lokali; w razie braku zgody stosuje się przepisy art. 199 Kodeksu cywilnego. (ust.2) Przeniesienie własności nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, może nastąpić po rozpatrzeniu przez właściwe organy wniosków poprzednich właścicieli lub ich spadkobierców o przywrócenie własności tej nieruchomości. (ust.3 ) W przypadku, o którym mowa w ust. 1, Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego przysługuje w stosunku do właścicieli lokali roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia na ich rzecz własności lub oddania im w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części. (ust. 4) Roszczenie, o którym mowa w ust. 1, nie przysługuje, jeżeli:

1)toczy się postępowanie dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego;

2)przyległa nieruchomość gruntowa, stanowiąca własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, została oddana w użytkowanie wieczyste innej osobie lub w trwały zarząd jednostce organizacyjnej na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, lub graniczy z tymi nieruchomościami;

3)wskutek realizacji roszczenia przyległa nieruchomość gruntowa przestałaby spełniać wymogi działki budowlanej.

Mając powyższe na uwadze pozwany nie wykazał, że obecnie istniejąca działka na której mieści się nieruchomość Wspólnoty Mieszkaniowej nie spełnia warunków działki budowlanej oraz że realizując roszczenie z tego przepisu i uzyskując prawa własności nieruchomości sąsiednich takie warunki zostaną spełnione. Istotą zaś roszczenia z art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami jest przeniesienie prawa własności nieruchomości sąsiednich. Zatem w realiach niniejszej sprawy w ocenie pozwanego, by nieruchomość Wspólnoty Mieszkaniowej spełniała warunki działki budowlanej – w chwili wyodrębniania pierwszego lokalu – konieczne jest przeniesienie prawa własności nieruchomości przez które przechodzi urządzenie wodociągowe. W ocenie pozwanego dopiero tak uformowania nieruchomość powódki będzie spełniała warunki działki budowlanej. Powyższe twierdzenie nie zostało w żaden sposób udowodnione a nawet uzasadnione a dla wykazania tych okoliczności pozwana nie przedstawiła żadnych wniosków dowodowych. Trzeba zaś wskazać, że budynek wspólnoty istniał jeszcze przed wyodrębnieniem pierwszego lokalu, strony nie wskazały kiedy dokładnie doszło do wyodrębnienia pierwszego lokalu oraz dlaczego przez to, że granica nieruchomości idzie po obrysie budynku nie są spełnione warunki do istnienia działki budowlanej. Nie wiadomo również która przesłanka istnienia działki budowlanej nie jest spełniona, przy uwzględnieniu, że budynek nie jest projektowany do budowy, lecz istnieje i funkcjonuje od wielu lat. Tym samym pozwana nie udowodniła, że powódce przysługuje roszczenie z art. 209a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Reasumując postanowienie umowne zobowiązujące powódkę do utrzymywania, konserwacji i naprawiania awarii urządzenia wodociągowego – fragmentu sieci wodociągowej poza granicami jej nieruchomości, jest nieważne. Pozwany nie przekazywał powódce żadnego ekwiwalentu w zamian za czynności polegające na konserwacji i usuwaniu awarii, czerpiąc wyłącznie korzyść z tych czynności i wykorzystując swoją pozycję na rynku lokalnym. Przy czym wykonanie tego obowiązku przez powódkę – w przeciwieństwie do pozwanego – było nadwyraz utrudnione w sytuacji gdy nie dysponuje żadnym tytułem prawnym do nieruchomości, przez które przechodzi urządzenie wodociągowe i praktycznie nie ma możliwości prawnych, aby ten obowiązek zrealizować zgodnie z przepisami prawa – w przeciwieństwie do pozwanego. Tym samym nie było podstaw do obarczenia powódki kosztami naprawy pękniętego przewodu, który znajdował się w posiadaniu pozwanego przedsiębiorstwa i przez który dostarczało ono powódce wodę. Chociaż akurat w tym procesie powódka nie dochodziła zwrotu kosztów usunięcia naprawy awarii. W związku z tym, że nieważnością dotknięta jest część czynności prawnej, mając na uwadze przedmiot umowy i konieczność zapewniania mieszkańcom niezbędnego do życia i normalnego funkcjonowania surowca, jakim jest woda, należało wyeliminować jedynie ten nieważny fragment umowy, w pozostałej części utrzymując w mocy postanowienia umowne. Do takiego wniosku uprawnia również cel istnienia i funkcjonowania pozwanej spółki, która świadczy na rzecz społeczności lokalnej usługi przejęte od jednostki samorządowej i zastępując gminę w obowiązku dostarczania wody mieszkańcom.

Ponadto wobec niespornego faktu, że w 2013 r. doszło do ujawnienia się tej awarii, niekwestionowanych odczytów z licznika głównego oraz podliczników zlokalizowanych u poszczególnych właścicieli lokali, mając na uwadze zeznania J. A., M. C. oraz członków zarządu powodowej wspólnoty sąd przyjął, że w okresie od czerwca 2012 r. do czerwca 2013 r. powódka nie otrzymała wody, za jaką zapłaciła i nie ponosi za to winy.

Jak wskazano konserwacji, napraw wskazanego fragmentu sieci winien wykonać (...), czego nie robił, licząc na wykonanie tych czynności przez odbiorcę. Biorąc pod uwagę znacznie skomplikowany stan prawny, pozycję na rynku lokalnym mógł zasadnie liczyć, że powodowa wspólnota przyjmie narzucone jej warunki i zrealizuje umowne zobowiązanie, co rzeczywiście nastąpiło. Wspólnota zapłaciła rachunki przedstawiane przez (...) oraz usunęła na swój koszt awarię bezprawnie wchodząc na nieruchomość miasta i bez tytułu prawnego wykonując tam czynności remontowe. Wskazać należy, że (...) zgodziło się na przeniesienie wodomierza głównego do budynku wspólnoty, jednak pod warunkiem wymiany całego fragmentu sieci – rur wodociągowych od miejsca usytuowania wodomierza głównego do budynku wspólnoty i dopiero wówczas powódka rozpoczęła analizę stanu prawnego i tego, czy (...) monopolista na rynku lokalnym – zasadnie przerzuca na wspólnotę wskazane wyżej obowiązki. Mając te okoliczności na uwadze nie sposób zarzucić wspólnocie, że takiej analizy nie dokonało w momencie zawierania umowy, zwłaszcza mając na uwadze skomplikowany i zmieniający się stan prawny urządzeń przesyłowych oraz zmieniającą się i dopiero kształtującą się linię orzeczniczą Sądu Najwyższego w tym zakresie. Zatem dopiero próba przerzucenia na Wspólnotę Mieszkaniową wymiany elementu sieci wodociągowej na przedmiotowym odcinku i narzucenie powódce przeprowadzenia procesu budowlanego na nieruchomościach, do których wspólnota nie ma żadnego tytułu prawnego sprawiło, powódka postanowiła przeciwstawić się tej nieuczciwej, uciążliwej i bezprawnej praktyce pozwanego.

W tym stanie rzeczy sąd rejonowy uznał, że świadczenie spełnione przez powódkę w zakresie przekraczającym rzeczywiste zużycie wody stanowi świadczenie nienależne – art. 410 § 2 k.c., zgodnie z którym świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia.

Powódka przedstawiła odczyty z wodomierza głównego w okresie od 21 czerwca 2012 r. do 28 czerwca 2013 r. oraz odczyty z podwodomierzy zlokalizowanych u poszczególnych mieszkańców w okresie najbardziej zbliżonym do odczytów wodomierza głównego (od 1 lipca 2012 r. do 30 czerwca 2013 r. ). Różnica pomiędzy odczytami wynosiła 3 411 m3, gdy przy prawidłowo działających urządzeniach wodociągowych różnicy praktycznie nie powinno być. Odczyt na wodomierzu głównym powinien zgadzać się z sumą odczytów z wodomierzy zlokalizowanych u wszystkich mieszkańców. Z przedłożonych dowodów, w szczególności z zeznań M. C. oraz strony powodowej wynika, że w budynku wspólnoty nie było żadnej awarii. Zarządca wspólnoty poszukiwał awarii w budynku, ale jej nie znalazł. Mając na uwadze fakt, że w niniejszej sprawie ścisłe udowodnienie roszczenia i dokładne wykazanie daty pęknięcia rury i wypływu wody z niej nie jest możliwe, sąd kierując się dyspozycją art. 322 k.p.c. przyjął, że przedstawione przez powódkę wyliczenie wartości niedostarczonej z powodu awarii wody jest zasadne co do wysokości. Wspólnota Mieszkaniowa we wskazanym okresie nie otrzymała wody w ilości 3 411 m ³, chociaż za nią zapłaciła 13 094,79 zł realizując nieważne postanowienie umowne. Tym samym pozwany powinien zwrócić powódce wskazaną kwotę.

Pozwany wskazał, że roszczenie powódki jest przedawnione z uwagi na upływ 2 letniego termin przedawnienia roszczenia. Bliżej nie uzasadniła swojego stanowiska.

Zgodnie z art. 118 k.c. jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata. Przepisy u.z.z.w. nie zawierają przepisu szczególnego, który skracałby termin określony w art. 118 k.c. Również przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu, nienależnym świadczeniu nie zawierają unormowań szczególnych. W sprawie nie mają zastosowania przepisy o zleceniu, albowiem jak wskazano nie doszło do żadnego zlecenia przez (...) Wspólnocie Mieszkaniowej wykonania czynności prawnej. W tym miejscu ponownie należy wskazać na brak spójności stanowiska pozwanego, skoro stawiając zarzut przedawnienia twierdzi że zlecił powódce wykonywanie w swoim imieniu czynności konserwujących, naprawczych na przedmiotowym odcinku urządzenia wodociągowego. Jak się to ma do twierdzenia, że odcinek ten stanowi własność powódki i obowiązków wykonywania czynności właścicielskich przez powódkę?

W sprawie ma zatem zastosowanie 10 letni termin przedawnienia – powódka nie jest przedsiębiorcą – liczony od dnia spełnienia świadczenia. W związku z tym, że świadczenie spełnione było w 2013 r. termin przedawnienia nie upłynął, a zatem zarzut okazał się bezzasadny.

Zgodnie z art. 455 k.c. jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. Powódka wezwała pozwanego do zapłaty wskazanej kwoty do końca marca 2016 r. Pozwany już pismem z 3 marca 2016 r. negatywnie się ustosunkował do roszczenia powódki. Tym samym od 1 kwietnia 2016 r. znajduje się w stanie opóźnienia z zapłatą kwoty 13 094,79 zł, co zgodnie z art. 481 § 1 i 2 k.c. uzasadniało żądanie zasądzenia odsetek za opóźnienie od tej daty.12

Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w punkcie I sentencji postanowienia.

Pozwany jest stroną przegrywającą proces, zobowiązaną do zwrotu powódce kosztów niezbędnych i celowych do dochodzenia jej praw – art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Powódka poniosła koszty procesu w postaci: opłaty sądowej od pozwu – 655 zł oraz koszty wynagrodzenia radcy prawnego w stawce minimalnej powiększone o opłatę skarbową od pełnomocnictwa – 4 817 zł (§ 2 pkt. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych - Dz.U., poz. 1804). Łącznie powódka poniosła koszty procesu w wysokości 5 472 zł i taką też kwotę pozwany winien zwrócić powódce. Z powyższych względów orzeczono jak w punkcie II wyroku.

SSR Andrzej Miszczak

1 w dalszej części uzasadnienia określana również skrótem: „Wspólnota Mieszkaniowa”

2 w dalszej części uzasadnienia określany również skrótem: (...)

3 w dalszej części uzasadnienia określana również skrótem: „u.z.z.w”

4 L. M. „Wstęp do prawoznawstwa” Wyd. 15 W. 2014 r. rozdz. IX p. 3

5 por. wyrok SA w Warszawie z 13 grudnia 2011 r. sygn. akt VI ACa 870/11, wyrok SA w Warszawie z 30 października 2009 r. VI ACa 461/09, wyrok SA w Warszawie z 24 października 2013 r. VI ACa 164/13, wyrok Sądu Okręgowego - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 9 grudnia 2013 r. (...), wyrok WSA w Krakowie z 8 maja 2014 r. (...) SA/Kr 119/14

6 Por. również wyroki S.A. w Warszawie 30 października 2009 r. VI ACa 461/09 i z 27 lutego 2015 r. VI ACa 256/14

7 Por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 stycznia 2010 r., V CSK 195/09 (OSNC 2010, nr 7-8, poz. 116); z dnia 22 stycznia 2010 r., V CSK 206/09 (niepubl.) oraz uchwale z dnia 13 lipca 2011 r., III CZP 26/11 (OSNC 2012, Nr 1, poz. 8)

8 por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 26 lutego 2003 r., II CK 40/02; z dnia 23 lipca 2003 r., II CKN 346/01; z dnia 29 czerwca 2004 r., II CK 404/03, niepublikowane; z dnia 31 stycznia 2007 r., II CNP 2007, OSNC 2007, Nr 12, poz. 188.). Stanowisko to było niejednolite, ponieważ w innych orzeczeniach (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 marca 2006 r., I CSK 83/05, niepubl

9 por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 marca 2006 r., I CSK 83/05, niepubl.

10 Sejm VII kadencji - druk 670; wyroki Sądu Najwyższego z dnia 22 stycznia 2010 r. V CSK 195/09; z dnia 22 stycznia 2010 r., V CSK 206/09

11 patrz wyrok SN z dnia 26 lutego 2003 r., II CK 40/02, z dnia 13 maja 2004 r., III SK 39/04, oraz z dnia 3 grudnia 2004 r., IV CK 347/04

12 por. uchwałę SN z 26 listopada 2009 r. w sprawie III CZP 102/09 (OSNC 2010 r. Nr 5, poz. 75)